Què és un indivís?

En termes immobiliaris, a la consulta “què és un indivís” podem respondre que un “indivís” es refereix a la situació en què una propietat és propietat conjunta de diverses persones sense que estigui físicament dividida. És a dir, cada copropietari té una part proporcional de la propietat total, però no una part específica i delimitada de la mateixa.

Característiques de l’Indivís

• Propietat Compartida: Tots els copropietaris tenen una quota de participació en la totalitat del bé, però no una part concreta i delimitada.
• Dret d’Ús i Gaudi: Cada copropietari té dret a usar i gaudir de la propietat en funció de la seva quota, sempre que no interfereixi amb els drets dels altres copropietaris.
• Decisions Comunes: Les decisions sobre la propietat indivisa solen requerir l’acord de tots els copropietaris, especialment en assumptes importants com la venda de la propietat o la realització de reformes.
• Venda de Quotes: Un copropietari pot vendre la seva part de la propietat sense necessitat de dividir físicament el bé. El comprador adquireix la quota del copropietari en la mateixa condició d’indivís.
• Possible Dissolució: La situació d’indivís pot acabar-se mitjançant la divisió física del bé, si és possible, o mitjançant la venda del bé i la distribució dels diners entre els copropietaris segons les seves quotes.

Avantatges i desavantatges

Avantatges de l’indivís:

• Permet la possessió conjunta sense necessitat de dividir físicament el bé.
• Facilita la inversió conjunta en propietats de més valor.

Desavantatges de l’indivís:

• Pot ser complicat prendre decisions degut a la necessitat de consens.
• Pot generar conflictes entre copropietaris si no hi ha acord sobre l’ús o la gestió del bé.

En resum, l’indivís és una forma de copropietat que permet a diverses persones posseir conjuntament un bé sense que estigui dividit físicament entre elles, el que requereix una gestió i decisions conjuntes respecte a l’ús i disposició de la propietat.

Quina majoria es necessita per canviar la situació d’un indivís pel que fa a la possible ampliació del nombre de propietaris?

La modificació de la situació d’un indivís, com la possible ampliació del nombre de propietaris, depèn de la legislació específica del país o regió en la qual es trobi la propietat. En el cas de Catalunya, s’aplica el Codi Civil de Catalunya (CCC), especialment en el Llibre V, relatiu als drets reals.

• Unanimitat: En la majoria dels casos, qualsevol decisió important que afecti la situació de l’indivís, com l’ampliació del nombre de propietaris, requereix la unanimitat de tots els copropietaris. Això és degut a que cada copropietari té drets sobre la totalitat del bé i qualsevol canvi podria afectar els seus drets i la gestió del mateix.
• Acords Previs: Si els copropietaris han establert prèviament un acord o pacte específic que permeti la presa de decisions per majoria simple o qualificada, llavors es seguirà el que s’ha acordat. Aquest tipus de pactes ha d’estar formalitzat i signat per tots els copropietaris. En cas contrari no tindrà validesa.

Passos per ampliar el nombre de propietaris d’un indivís

• Convocatòria i Reunió: S’ha de convocar a tots els copropietaris a una reunió per discutir la proposta d’ampliar el nombre de propietaris.
• Discussió i Negociació: Durant la reunió, es discuteix la proposta i es negocien els termes. És crucial considerar el valor de les quotes, l’entrada de nous copropietaris i com això afectarà la gestió i l’ús de la propietat.
• Acord Formal: Si s’arriba a un acord, aquest ha de formalitzar-se per escrit. L’ideal és que es faci mitjançant un document legal amb l’assistència d’un notari per garantir la seva validesa.
• Registre: Finalment, qualsevol canvi en la titularitat de la propietat ha de registrar-se en el Registre de la Propietat corresponent per tal que tingui efectes legals davant de tercers.

En resum, per canviar la situació d’un indivís pel que fa a l’ampliació del nombre de propietaris, generalment es requereix la unanimitat de tots els copropietaris, excepte si existeix un acord previ que disposi una altra cosa. Aquest procés ha de ser acuradament gestionat i documentat per evitar futurs conflictes legals.

Ús i Administració del bé indivís

Quan diverses persones adquireixen conjuntament un bé, l’administració i l’ús d’aquest bé s’han de regir conforme a les disposicions del CCC sobre la copropietat:

• Gestió i Ús Ordinari: Els actes d’administració ordinària poden decidir-se per majoria de quotes, és a dir, els copropietaris que representin la majoria de les quotes de participació poden prendre decisions sobre la gestió del bé sempre que no afectin substancialment els drets dels altres copropietaris.
• Actes de Disposició i Alteració: Per als actes de disposició (venda, gravamen, etc.) i per a les alteracions substancials del bé, és necessària la unanimitat dels copropietaris. Ampliar el nombre de propietaris es considera un acte de disposició, per la qual cosa requereix l’acord unànime de tots els copropietaris.

Introducció de nous propietaris a l’indivís

El CCC estableix que la unanimitat és necessària per als actes de disposició, com la venda o la introducció de nous copropietaris. Això significa que tots els copropietaris actuals han d’estar d’acord perquè es puguin admetre nous propietaris del terreny.

Article 552-10 del Codi Civil de Catalunya:

• La regla general és que els actes de disposició del bé comú i les alteracions importants requereixen el consentiment unànime de tots els copropietaris.

Conflictes i Resolucions

En cas que alguns copropietaris desitgin introduir nous propietaris i altres s’hi neguin, la llei catalana proporciona mecanismes per a la resolució de conflictes:

• Mediació i Negociació: Es recomana intentar arribar a un acord mitjançant la negociació o la mediació per resoldre les diferències entre els copropietaris.
• Acció Judicial: Si no es pot arribar a un acord, qualsevol copropietari pot acudir als tribunals.